2022 年的商业地产：CREFC 年会的三个体会

您可以亲自与 Intralinks 客户见面，与超过 1,400 名商业地产 (CRE) 专业人士交流，并参加各种小组讨论、分组讨论和网络会议，机会难得。这次盛会提供了关于市场现状、可持续发展、环境、社会和企业治理 (ESG) 以及技术的重要性的丰富观点。我从这次活动中总结了三个关键体会。

1. 宏观挑战正在严重影响商业地产

最近所有资本市场的波动、通货膨胀、利率上升和地缘政治动荡都是商业地产行业的不利因素。继 2021 年的强劲表现和第一季度的稳定表现之后，行业在商业抵押担保证券 (CMBS) 领域的交易量大幅下降，总计大约下降了 30%。尽管似乎存在投资者渴望投入运作的相当数量的基金备用金，但很多借款人正在持观望态度，等待市场稳定。与此同时，商业地产贷款抵押债券 (CRE CLO) 发行速度继续超过通道 CMBS - 这是 2021 年趋势的继续 - 因为 CRE CLO 经理预计将清理仓库产品线，以便能够发行新产品。考虑到借款人对浮动利率债务的偏好，通道 CMBS 可能仍会滞后，这为他们提供一定的灵活性，方便提前还款。

2. ESG（仍然）是热门话题，但需要了解的信息还有很多

ESG 成为热门话题目前已有一段时间，并在今年为期三天的“可持续发展峰会”活动中得到了高度重视。ESG 对商业地产中不同的参与者提出了不同的挑战。发行人、借款人和投资者在多个主题方面都提出了令人感兴趣的观点，比如经济适用房、绿色债券发行以及制定推动商业地产绿色计划的标准和方法等。虽然有关这一主题的见解不少，但最紧迫的问题可能是，仍需开展大量工作，也仍需澄清如何将 ESG 原则纳入商业地产交易之中。一项建议是商业地产评估清洁能源 (C-PACE)，这是一项帮助商业地产借款人获得能源效率、可再生能源和其他绿色能源升级资金的计划。其他建议还包括经济适用房以及通过鼓励借款人多元化、租户宣传、更多翻新和新建来改善住房条件。

3. 技术在任何类型的市场中都至关重要

一场令人感兴趣的小组讨论会讨论了技术的发展及其对房地产行业的影响。主题包括为消费者借款人和贷款人提供一种浏览房地产交易的更有效手段以及人工智能 (AI)、管理丰富的房地产数据、加强信用分析的算法，以及提高文档共享和交易效率。讨论中提出，在这种可能持续低迷的市场中，技术将变得更加重要，采用率更高，因为它可以更可靠地揭露和帮助解决特定公司、交易或地产中的问题。在我与客户的多次谈话中，安全管理文档流动并提供无缝直观的流程在构建交易时至关重要。此外，他们始终牢记要保护数据和防止网络攻击威胁。

这些不同讨论中反复出现的主题似乎是，在改进流程、促进公平和透明时，技术会使所有人受益匪浅，从而使所有参与者都有权参与决策。

结语

相关宏观环境可能会在短期内继续影响商业地产行业，许多商业地产参与者持观望态度，借款人担心利率，投资者担心波动。然而，尽管商业地产融资交易放缓，但仍存在少量机会，如更高质量（“A 类”）的地产类型和产品（如 CRE CLO）；与其他固定收益工具相比，CMBS 仍然提供更高的测试系数；投资者对 ESG 友好型投资更感兴趣。

商业地产参与者需要在这种不确定的经济环境中保持敏捷，其中有许多活动和交易被搁置、交易时间延长，或者可能急于抓住稍纵即逝的机会。无论哪种情况，无论是发行量反弹和/或发生新的地缘政治事件与否，借款人和投资者都需要利用技术来促进高效和全面的尽职调查并提供最先进的保护措施，以抵御增加的网络犯罪和敏感交易信息风险。